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这三个城市为何成为开发商计提跌价的重灾区?

更多资讯请访问千岛湖房产网www.canfcw.com    文章类型: 房产金融         点击数:102 加入时间:2019/5/4 8:53:49
成交量拉升、开发商激进拿地、地王重现,一系列预示楼市不仅回春且有入夏迹象的字眼,出现在媒体、自媒体标题上,好似回到了2016年那个群魔乱舞的时代。

让人产生了只要入局就能赚钱的错觉。

以至于很多人没有注意到藏在开发商年报中的一个数据:计提。

所谓计提跌价准备,就是开发商在某些城市的项目,做好了不打算赚多少钱的准备,欲挥泪斩仓,快点套现出局。

试想一下,如果楼市处在牛市周期中,开发商巴不得捂盘惜售,哪会只求快速出仓。

导致开发商有这种想法的原因:

第一,可能是当时拿地时过于激进,成本太高,现在不好卖,迫不得已;

第二,地方政府限价,且开发商多认为楼市调控依旧,限价目前不会放松。

有了这个逻辑,上市房企的计提存货跌价准备,也被人看作是房价下行或者滞涨的信号。

中国人买房向来买涨不买跌,计提跌价准备,意味着项目销路难,要想快速清仓脱手,只能便宜甩卖。

具体来看开发商在各类城市的计提跌价数据。

四个一线城市中,被统计在内的房企在广州的计提存货跌价准备金额为10.9亿元,为所有城市中最高,在北京、上海的计提金额分别为0.57亿元、6.58亿元,在深圳暂无计提。

二线城市方面,所统计房企在南京、厦门、合肥、佛山、珠海、大连等17个城市有计提存货跌价准备。其中厦门计提金额最高,为8.106亿元,包括泰禾8460万元、阳光城1.57亿元,以及保利5.69亿元。

在过去两年房价上涨最快、市场火爆的二线城市厦门、西安、成都,是计提最多最频繁的。三四线城市更是重灾区。

开发商在某城市的个别项目,因为地理位置不好,再加上限价调控,有计提跌价准备属于正常现象,比如北京、上海以及多数二线城市。

厦门、西安、成都以及三四线城市为何会成为重灾区?

三四线城市是重灾区好理解,毕竟大多数三四线城市人口在流失,上一轮牛市主要靠的是两大法宝:1、去库存命令;2、货币棚改。

如今大家都忙着调控,调控触手早就伸向了部分三四线城市,没人再喊去库存。此外,去年国开行就表态,未来棚改将分化,房价上涨压力小,库存大的城市仍货币棚改;房价上涨压力大、库存小的城市,改为安置房棚改。

2019年绝大多数地区棚改计划缩水,可以说,三四线城市楼市“熄火键”已经被按下。

厦门、西安、成都这三个上一轮房价异常火爆的城市,为何也是开发商计提跌价的重灾区?

原因就是因为上一轮太过火爆,开发商拿地太过激进。

比如西安,2017年,西安土地市场共计成交180宗土地,其中商业用地成交67宗,住宅用地成交108宗,仅住宅用地就揽金255.86亿。仅三月份,就卖出了37宗土地。

2017年的西安,创下了12362元/平方米的楼面价,和当下西安二手房均价(1.5万/平方米)差不多。

再比如厦门,2017年9月29日,在厦门时值“金九”的最后一场土拍中,金茂以20.91亿元竞得翔安区2017XP08商住地块,成交楼面价达29450.7元/平方米。

这个事去年被很多媒体曝出,按照楼面价,金茂当初估算的预售价超4万元/平米,结果开盘的时候,售价仅为2.8万元/平方米,比楼面价还低,算是亏本甩卖。

成都方面。据数据显示,2016年的成都至少诞生了12个地王。

2017年成都武侯区的楼面价冲破了1.7万元/平米,基本上追齐了东部沿海城市。

尽管作为西南双子星的成都,在国家中心城市头衔加身后,确实潜力无穷,但就目前情况来看,成都的土地价值尚处于挖掘期,兑现似乎来得太早。换句话说,成都已经透支了。

自己酿的苦果,只有自己尝。在调控周期结束渺渺无期时,当年激进犯下的错,如今开发商只能以计提跌价准备来偿还。

房企年报上个月发布,当时许多城市都有回暖迹象,但开发商仍做计提跌价准备,由此可见,嗅觉灵敏的上市房企其实已经预感到:

到处渲染的回暖情绪,只会引发中央新一轮政策收紧。

果不其然,前些天中央召开的重要会议,再次强调“房住不炒”,要落实好地方政府主体责任的长效调控机制,算是一次旁敲侧击。

与此同时,北京、长沙、合肥、西安等10个城市已经开启了新一轮收紧政策,这几天因为土地市场火爆,一天拿下两个地王的苏州,新一轮调控政策也正在研究中。

中央要牢牢掌控船舵,稳定航行,不然让楼市再次迷失。

由此也可以看到,未来楼市的发展,究竟怎么走,不要看七嘴八舌的媒体说了什么,而要看开发商尤其是上市房企在做什么,他们的一举一动都是信号。

比如,开发商们在一些城市做计提跌价准备的时候,又重燃拿地激情,在苏州、常州、杭州、无锡、东莞等地摘下地王。

计提跌价只是部分项目,最多也只是短暂亏损,总体而言,中心城市以及中心城市形成的城市群、都市圈的楼市值得长期看好,这是城市化进程决定的。

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